Nội dung chính
Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ và nguồn cung mới bắt đầu chiếm lĩnh.
1. Tổng quan thị trường đến cuối quý III/2025
Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm qua thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức độ ổn định cao, với tỷ lệ lấp đầy và giá thuê không có biến động lớn. Đến cuối quý III/2025, xu hướng này vẫn tiếp tục, nhưng các chỉ số bắt đầu phản ánh quá trình sàng lọc dự án.
2. Hiệu suất các phân khúc A‑B‑C
Phân khúc A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78 %, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy áp lực giảm nhu cầu đối với văn phòng hạng cao.
Phân khúc B: Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 81 %, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này phản ánh việc hấp thụ dần nguồn cung mới từ cuối năm 2024 và việc loại bỏ các dự án yếu.
Phân khúc C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy 92 %, đáp ứng nhu cầu ổn định cho văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.
3. Đánh giá khu trung tâm (CBD) và ngoại CBD
Khu trung tâm (CBD): Chỉ số văn phòng đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá thuê trung bình đạt 860.000 VNĐ/m²/tháng (+1 % quý, +3 % năm), nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ cho không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, cho thấy cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.
Khu ngoại CBD (non‑CBD): Chỉ số tăng lên 79 điểm (+1 điểm quý, –4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy 82 % (+1 điểm quý, –6 điểm năm) do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê ổn định quý và tăng 2 % năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.
4. Xu hướng cung và nhu cầu mới
Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Những không gian làm việc hiện đại này cung cấp mức giá cạnh tranh, thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí mà không phụ thuộc vào vị trí khách hàng.
Do đó, các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm có thể sẽ chịu áp lực giảm nhu cầu, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển sang các tòa nhà mới có chi phí hợp lý hơn.
Để nắm bắt cơ hội, nhà đầu tư và người thuê nên theo dõi sát sao báo cáo hàng quý của Savills và các chỉ số lấp đầy, giá thuê theo phân khúc và vị trí.