Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ và nguồn cung mới bắt đầu chiếm lĩnh.

1. Tổng quan thị trường đến cuối quý III/2025

Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm qua thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức độ ổn định cao, với tỷ lệ lấp đầy và giá thuê không có biến động lớn. Đến cuối quý III/2025, xu hướng này vẫn tiếp tục, nhưng các chỉ số bắt đầu phản ánh quá trình sàng lọc dự án.

2. Hiệu suất các phân khúc A‑B‑C

Phân khúc A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78 %, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy áp lực giảm nhu cầu đối với văn phòng hạng cao.

Phân khúc B: Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 81 %, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này phản ánh việc hấp thụ dần nguồn cung mới từ cuối năm 2024 và việc loại bỏ các dự án yếu.

Phân khúc C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy 92 %, đáp ứng nhu cầu ổn định cho văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

3. Đánh giá khu trung tâm (CBD) và ngoại CBD

Khu trung tâm (CBD): Chỉ số văn phòng đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá thuê trung bình đạt 860.000 VNĐ/m²/tháng (+1 % quý, +3 % năm), nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ cho không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, cho thấy cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.

Khu ngoại CBD (non‑CBD): Chỉ số tăng lên 79 điểm (+1 điểm quý, –4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy 82 % (+1 điểm quý, –6 điểm năm) do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê ổn định quý và tăng 2 % năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.

4. Xu hướng cung và nhu cầu mới

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Những không gian làm việc hiện đại này cung cấp mức giá cạnh tranh, thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí mà không phụ thuộc vào vị trí khách hàng.

Do đó, các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm có thể sẽ chịu áp lực giảm nhu cầu, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển sang các tòa nhà mới có chi phí hợp lý hơn.

Để nắm bắt cơ hội, nhà đầu tư và người thuê nên theo dõi sát sao báo cáo hàng quý của Savills và các chỉ số lấp đầy, giá thuê theo phân khúc và vị trí.

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ trong quý I/2025.

1. Nguồn cung mới và tổng diện tích thị trường

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, quý I/2025 đã có dự án CT Prime Tower đi vào hoạt động, bổ sung thêm 5.000 m² văn phòng chất lượng. Nhờ đó tổng nguồn cung toàn thị trường tăng lên 1.639.226 m², đánh dấu mức tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

2. Tỷ lệ lấp đầy – Đánh giá sức hấp dẫn của các phân khúc

Hai phân khúc chính – hạng A và hạng B – đều ghi nhận mức lấp đầy ấn tượng:

• Hạng A: 89,35% (tăng 2,25 điểm phần trăm so với quý trước và 4,45 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024).
• Hạng B: 89,96% (tăng 3,34 điểm phần trăm so với quý trước và 3,55 điểm phần trăm so với năm 2024).

Những con số này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp công nghệ, dược phẩm, ngân hàng và các ngành công nghệ cao.

3. Động lực nhu cầu: Công nghệ và không gian xanh

Khách thuê ngày càng ưu tiên các giải pháp thông minh, môi trường làm việc bền vững và chứng chỉ xanh. Các tòa nhà đạt chuẩn LEED hoặc ENERGY STAR đang trở thành tiêu chuẩn mới, đặc biệt ở các khu vực phát triển như Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng.

4. Giá thuê – Cân bằng giữa tăng trưởng và ổn định

Giá thuê trung bình trong quý I/2025:

• Hạng A: 54,05 USD/m²/tháng, tăng 0,7% so với quý trước nhưng giảm 3,7% so với năm 2024.
• Hạng B: 34,17 USD/m²/tháng, tăng gần 1% so với quý trước và 0,8% so với năm trước.

Chiến lược duy trì mức giá ổn định, kèm điều chỉnh nhẹ, giúp các chủ đầu tư thu hút và giữ chân khách thuê trong bối cảnh cung tăng.

5. Triển vọng 2025‑2027

Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung mới sẽ đạt gần 114.000 m² trong năm 2025 và khoảng 150.000 m² trong hai năm tiếp theo, tập trung chủ yếu tại Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng. Điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mở rộng danh mục, nhưng đồng thời đặt ra thách thức về tỷ lệ hấp thụ.

Để duy trì lợi thế cạnh tranh, các chủ đầu tư cần:

1. Đáp ứng nhanh chóng xu hướng không gian làm việc linh hoạt, thiết kế hiện đại.
2. Tăng cường các tiêu chuẩn xanh, minh bạch về tiêu thụ năng lượng và chất thải.
3. Áp dụng các công nghệ thông minh (IoT, quản lý năng lượng) để nâng cao trải nghiệm người dùng.

Những yếu tố trên sẽ là chìa khóa giúp các tòa nhà văn phòng tại TP.HCM duy trì mức lấp đầy trên 90% và tối ưu hoá hiệu suất cho thuê trong giai đoạn cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Kết luận

Với nguồn cung dự kiến tăng mạnh, thị trường văn phòng TP.HCM đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi quan trọng. Các nhà đầu tư thông minh sẽ tận dụng xu hướng xanh, công nghệ và không gian linh hoạt để giữ vững vị thế và tăng trưởng bền vững.