1. Bất động sản không được ưu tiên vay vốn

Theo TS Cấn Văn Lực, trưởng bộ phận Kinh tế BIDV, bất động sản không nằm trong danh mục ưu tiên cho vay của hệ thống ngân hàng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Nhờ vậy, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chịu mức lãi suất cao hơn đáng kể so với các ngành khác.

2. Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản chi phí

Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest nhấn mạnh rằng giá đất đang bị đẩy lên quá cao do áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất cũ 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới. Ở Hà Nội, một số khu vực đã đạt mức trên 700 triệu đồng/m², trong khi TPHCM có mức trên 600 triệu đồng/m².

Song hành với đó, hệ số K vẫn chưa được ban hành, gây bất ổn cho doanh nghiệp khi không biết chi phí đất sẽ tăng tới mức nào. Khi quy trình từ việc công bố bảng giá đến khi có hệ số K mất tới 6 tháng, nhiều dự án đã bị trì hoãn vì không thể thanh toán tiền sử dụng đất.

Kiến nghị của doanh nghiệp

• Rà soát lại cơ chế tính toán hệ số K, tránh áp dụng mức quá cao.
• Rút ngắn thời gian ban hành hệ số K, đồng thời tạo cơ chế tạm ứng để doanh nghiệp có thể tiến hành nộp tiền sử dụng đất.

3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải pháp pháp lý

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254/2025/QH15 hướng tới tháo gỡ những vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai qua 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

3.1 Tiếp cận quỹ đất

Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong đó nếu dự án đã hoàn thành >75% diện tích và >75% số người sử dụng đất, phần đất còn lại sẽ được thu hồi để giao cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai.

3.2 Thu hồi đất khi bồi thường

Giữ nguyên quy định hiện hành, đồng thời bổ sung các trường hợp ngoại lệ như dự án có đa số dân đồng thuận giao đất trước, dự án khẩn cấp, dự án quốc gia hoặc dự án tái định cư tại chỗ.

3.3 Đơn giản hoá đấu giá và đấu thầu

Cho phép tiến hành đấu giá/đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án đáng kể.

3.4 Áp dụng bảng giá đất thống nhất

Thay vì đồng thời áp dụng bảng giá và giá đất cụ thể, Nghị quyết đề xuất áp dụng bảng giá đất một cách phổ quát, đồng thời mở rộng lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.

3.5 Cắt giảm thủ tục hành chính

Ví dụ, khi Nhà nước áp dụng giảm tiền sử dụng đất đồng loạt, doanh nghiệp không cần thực hiện thêm thủ tục xin giảm.

4. Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm

Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, bên cạnh các hình thức trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền, lên kế hoạch kinh doanh hợp lý và sử dụng quyền thế chấp quyền sử dụng đất để tiếp cận vốn ngân hàng.

5. Dự báo lãi suất cho vay bất động sản 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực cho biết, trong năm 2025, tín dụng bất động sản dự kiến sẽ tăng khoảng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, còn cho vay mua‑sửa nhà ở tăng 14‑15 %.

Mặc dù nguồn vốn không thiếu – các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40 % so với năm 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế. Do lãi suất vay đang “nhích lên” và ngân hàng phải điều chỉnh mức lãi, thị trường sẽ đối mặt với một “mặt bằng lãi suất mới”.

TS Lực khuyến nghị doanh nghiệp:

• Chủ động nắm bắt thay đổi pháp lý, tránh đầu tư lan man.
• Tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tập trung vào nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội – những phân khúc còn thiếu hụt nghiêm trọng.
• Đánh giá kỹ lưỡng các dự án cao cấp vì rủi ro lãi suất cao.

6. Định danh bất động sản – Giải pháp ngăn đầu cơ

Theo bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên tại Việt Nam bất động sản được định danh bằng mã số từ giai đoạn đất, dự án, công trình đến khi cấp giấy chứng nhận.

Mã định danh giúp giảm thiểu “hai giá”, nâng cao tính minh bạch và ngăn ngừa đầu cơ. Đồng thời, môi giới bất động sản cũng sẽ được định danh cá nhân, thay cho giấy chứng chỉ hành nghề, tăng độ tin cậy cho nhà đầu tư.

Ông Takayama Yasushi, Giám đốc điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản, chia sẻ rằng Nhật Bản đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội trong hơn 80 năm, dựa trên ba trụ cột: hỗ trợ tài chính với lãi suất thấp, phát triển nhà ở ven đô để điều tiết dân cư và vai trò trực tiếp của chính quyền địa phương. Kinh nghiệm này nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách dài hạn và ổn định để giải quyết nhu cầu nhà ở.