Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ và nguồn cung mới bắt đầu chiếm lĩnh.

1. Tổng quan thị trường đến cuối quý III/2025

Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm qua thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức độ ổn định cao, với tỷ lệ lấp đầy và giá thuê không có biến động lớn. Đến cuối quý III/2025, xu hướng này vẫn tiếp tục, nhưng các chỉ số bắt đầu phản ánh quá trình sàng lọc dự án.

2. Hiệu suất các phân khúc A‑B‑C

Phân khúc A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78 %, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy áp lực giảm nhu cầu đối với văn phòng hạng cao.

Phân khúc B: Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 81 %, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này phản ánh việc hấp thụ dần nguồn cung mới từ cuối năm 2024 và việc loại bỏ các dự án yếu.

Phân khúc C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy 92 %, đáp ứng nhu cầu ổn định cho văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

3. Đánh giá khu trung tâm (CBD) và ngoại CBD

Khu trung tâm (CBD): Chỉ số văn phòng đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá thuê trung bình đạt 860.000 VNĐ/m²/tháng (+1 % quý, +3 % năm), nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ cho không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, cho thấy cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.

Khu ngoại CBD (non‑CBD): Chỉ số tăng lên 79 điểm (+1 điểm quý, –4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy 82 % (+1 điểm quý, –6 điểm năm) do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê ổn định quý và tăng 2 % năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.

4. Xu hướng cung và nhu cầu mới

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Những không gian làm việc hiện đại này cung cấp mức giá cạnh tranh, thu hút doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí mà không phụ thuộc vào vị trí khách hàng.

Do đó, các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm có thể sẽ chịu áp lực giảm nhu cầu, khi một số doanh nghiệp cân nhắc chuyển sang các tòa nhà mới có chi phí hợp lý hơn.

Để nắm bắt cơ hội, nhà đầu tư và người thuê nên theo dõi sát sao báo cáo hàng quý của Savills và các chỉ số lấp đầy, giá thuê theo phân khúc và vị trí.

Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM đang đi vào giai đoạn cân bằng, với mức chênh lệch giá thuê ngày càng rõ rệt và xu hướng “chạy đua chất lượng” mạnh mẽ.

Giá thuê văn phòng hạng A và B

Theo báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM trung bình đạt 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở phân khúc hạng B, TP.HCM ghi nhận 33,2 USD/m²/tháng, còn Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng. Khoảng cách này phản ánh sự khác biệt về mức độ hấp dẫn của các dự án và chiến lược định giá của các chủ tòa nhà.

Quy mô nguồn cung và tiêu chuẩn xanh

Tổng nguồn cung văn phòng hiện có ở TP.HCM khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn so với Hà Nội (2,1 triệu m²). Đáng chú ý, hơn 40% diện tích văn phòng tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, cho thấy xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

Nhu cầu và hấp thụ ròng

Năm 2025, TP.HCM hấp thụ ròng 52.800 m², tương đương một nửa mức đỉnh năm 2024. Các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin là nhóm khách thuê chủ lực, đòi hỏi không gian hiện đại và tiêu chuẩn vận hành cao. Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng 44.300 m², phần lớn đến từ các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.

Triển vọng 2026 và nhận định chuyên gia

Dự báo 2026, TP.HCM sẽ bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội dự kiến tăng nguồn cung mới 91.600 m², tập trung ở khu Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới nổi.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam nhận định: “Thị trường văn phòng Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn tái cân bằng, không còn thu hẹp mà tập trung vào chất lượng. Ở TP.HCM, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đáp ứng nhu cầu ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn duy trì mạnh mẽ. Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn, với các tòa nhà xanh dần trở thành chuẩn mực mới.”

Nhìn chung, yếu tố chất lượng, tiêu chuẩn xanh và khả năng thích ứng với nhu cầu mới của doanh nghiệp sẽ quyết định vị thế cạnh tranh của các khu vực và chủ đầu tư trong thời gian tới.