Giá đất và tiền sử dụng đất đang trở thành vấn đề nóng tại Việt Nam, với nhiều bất cập và phản ánh từ phía người dân và doanh nghiệp. Sức nóng của giá đất, thuế đất đã dẫn đến biến động chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Gần đây, Bộ Tài chính đã thay đổi các đề xuất liên quan đến thuế bổ sung, từ 3 phương án xuống còn 2 phương án, và Thủ tướng Chính phủ cũng đã công bố kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Bất cập lớn nhất hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là do bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1.1.2026, khiến giá đất tăng cao gấp nhiều lần. Nếu không sửa đổi kịp thời, những bất cập này sẽ lan rộng ra cả nước.

Nhiều ví dụ đã được đưa ra để minh họa cho tình trạng này. Một gia đình ở Hóc Môn, TP.HCM, có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005, nhưng khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ phải đóng gần 1,7 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất. Một doanh nghiệp khác thuê kho ở Q.4 (cũ) với tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỷ đồng, nhưng đến năm 2023, phải trả tiền thuê lên 7,7 tỷ đồng/năm, và sang tháng 1.2025, phải trả lên hơn 21 tỷ đồng.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về vấn đề này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất.

Trong khi đó, ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT), cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới là cần thiết, nhưng cần tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận nhấn mạnh rằng Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này.

Về vấn đề thu bổ sung tiền sử dụng đất, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, cho rằng khoản thu này thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp, nhưng không phải lỗi của doanh nghiệp. Ông kiến nghị bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cũng cho rằng khoản thu bổ sung này là gánh nặng cho doanh nghiệp và đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung để tạo đồng thuận toàn xã hội.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho hay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này, trong đó có phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng đang trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ chưa từng có kể từ đầu năm. Dòng tiền từ các nhà đầu tư lớn, bao gồm cả những người đến từ Hà Nội, TP.HCM và Việt kiều, đang đổ vào khu vực này với kỳ vọng tìm kiếm cơ hội mới. Sự gia tăng này đã thiết lập một mặt bằng giá mới và góp phần đẩy thanh khoản của thị trường tăng cao.

Giá đất tại các khu vực ven biển Đà Nẵng hiện đang dao động ở mức cao, với giá đất cao nhất lên đến hơn 300 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mới tại Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực ven biển. Anh Ngô Vạn Phú, trú tại Hà Nội, đang tìm mua một lô đất ven biển để xây khách sạn tại khu vực Sơn Trà, An Thượng. Thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng ghi nhận đà tăng mạnh cả về thanh khoản lẫn giá bán.

Ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát, cho rằng đà tăng này là do nhiều yếu tố. Trong đó, việc Đà Nẵng áp dụng bảng giá đất mới từ đầu tháng 7/2025 là một yếu tố quan trọng. Bảng giá đất mới này sẽ góp phần tạo đà tăng cho thị trường, dù trước mắt, mức thuế tăng thêm chưa tạo ra tác động đáng kể, nhưng về dài hạn, đây là yếu tố khiến mặt bằng giá được thiết lập ở ngưỡng cao hơn khi chi phí đầu vào của các dự án tăng lên.

Ông Dũng cũng cho rằng giá đất ven biển Đà Nẵng hiện vẫn ở mức rẻ nếu so với các thành phố biển khác trong nước. Đây chính là lý do thu hút dòng tiền quay lại từ các nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM và Việt kiều – những người đang tìm kiếm cơ hội mới.

Hiện tại, thị trường đất nền ven biển đang bước vào một đợt tăng giá mạnh, đặc biệt tại các khu vực như An Thượng, Võ Văn Kiệt… Giá đất tại một số tuyến đường dao động từ 130–300 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Sơn Thủy ghi nhận mức giá 70–100 triệu đồng/m2. Sự gia tăng này cho thấy thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục cho thấy triển vọng tích cực, được thúc đẩy bởi sự phục hồi kinh tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và sức bật mạnh mẽ của du lịch. Với các chính sách thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân theo định hướng của Trung ương và Quốc hội, môi trường đầu tư tại Đà Nẵng đã được cải thiện rõ rệt.

Việc sáp nhập tỉnh Quảng Nam vào Đà Nẵng từ tháng 7/2025 giúp mở rộng không gian phát triển đô thị, gia tăng quy mô dân số và quỹ đất. Tất cả những yếu tố này cộng hưởng đã tạo nền tảng cho thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục duy trì đà tăng ổn định trong thời gian tới, đồng thời củng cố vai trò trung tâm phát triển năng động và bền vững của thành phố tại khu vực miền Trung.

Từ ngày 1.1.2026, việc tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất sẽ có sự biến động đáng kể do áp dụng bảng giá đất mới, được xây dựng để tiệm cận với giá thị trường. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã đưa ra các quy định quan trọng về việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu, sau đó công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Sau đó, hằng năm, UBND tỉnh sẽ tiếp tục quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.

Theo đó, giá đất trong bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí và được UBND tỉnh công bố. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ dựa trên cơ sở tiệm cận với giá đất thị trường, trong khi giá đền bù đất sẽ được tính theo giá đất cụ thể.

Để tính tiền đền bù khi thu hồi đất, cơ quan chức năng sẽ tính dựa trên giá đất cụ thể. Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể sẽ được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, với công thức tính như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Do đó, bắt đầu từ ngày 1.1.2026, giá đất thị trường sẽ có ảnh hưởng đến giá đền bù đất. Giá đền bù có thể sẽ cao hơn so với hiện nay, trừ trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất sẽ là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định ngay tại thời điểm phê duyệt.

Như vậy, việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1.1.2026 sẽ giúp cho việc tính tiền đền bù khi thu hồi đất được sát với giá thị trường hơn, giúp bảo đảm quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi.

Thị trường bất động sản tại TP.HCM và các vùng lân cận đang cho thấy dấu hiệu phục hồi tích cực, với nhiều dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và các dự án cũ được tái khởi động. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng vẫn còn chậm và chưa có sự đột phá đáng kể.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý II/2025, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 14 dự án nhà ở, bao gồm 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Tổng diện tích của các dự án này lên đến 309.560 m2 và tổng mức đầu tư hơn 15.387 tỷ đồng.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng cho biết có 3 dự án bất động sản được cấp phép, 31 dự án đang triển khai với quy mô 20.119 căn nhà và diện tích 2.050.267 m2 sàn xây dựng. Đáng chú ý, TP.HCM cũng có 4 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được triển khai trong quý II với quy mô 2.874 căn hộ và diện tích 259.335 m2 sàn.

Về việc huy động vốn, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đối với 2 dự án, gồm 1.389 căn nhà có tổng diện tích sàn 112.367 m2 thuộc phân khúc cao cấp. Tổng giá trị vốn cần huy động là 4.881 tỷ đồng.

Báo cáo của Sở Xây dựng cũng cho thấy 5 tháng đầu năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt khoảng 117.314 tỷ đồng, chiếm 57% doanh thu dịch vụ khác, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Sở Xây dựng dự báo thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng diễn biến chậm, chưa có đột phá. Giá cả có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do có sự điều tiết của bảng giá đất mới. Nguồn cung mới sẽ dần được bổ sung góp phần tăng lượng giao dịch trong năm tới.

Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất do nguồn cung tăng chậm và nhu cầu cao. Các chính sách mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ tiếp tục tác động tích cực đến thị trường trong thời gian tới.

Các chuyên gia dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi trong thời gian tới, tuy nhiên cần thời gian để có thể trở lại mức độ sôi động như trước đây. Việc tăng cường

Các chuyên gia đang đề xuất việc linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng, tránh quy định cố định. Bộ Tài chính hiện đang đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong một số trường hợp đặc thù. Tuy nhiên, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng mức thu cần linh hoạt và không thể quy định một con số cố định.

Ông Lượng ủng hộ việc Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 103 nhưng cho rằng các trường hợp trên thực sự chưa lấp đầy được khoảng trống trước các vấn đề thực tế của xã hội. Phương án mà Bộ Tài chính đưa ra chỉ giải quyết được bài toán trước mắt, chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng đúng chỗ này, sai chỗ kia, tạo ra sự bất công trong xã hội.

Hiện nay, giá đất ở đang định giá tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại gần như “đứng yên”, tạo ra một khoảng trống rất lớn. Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, không thể quy định ‘cứng’ một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần thẩm định, đánh giá. Không thể cào bằng, lấy một ‘đôi giày’ dùng chung cho tất cả mà cần phải ‘đóng giày’ riêng theo từng hoàn cảnh cụ thể.

Ông Lượng cũng nêu vấn đề, cần xét đến đối tượng, mục đích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng, lịch sử hình thành đất… để đưa giải pháp tối ưu. Vấn đề này liên quan đến nhiều bộ, ngành, trong khi Nghị định 103 chỉ điều chỉnh ở góc độ tài chính và giá của Bộ Tài chính. Do đó, cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp, bao quát các vấn đề về giá đất.

Để xác định giá đất, cần có hệ thống dữ liệu lịch sử giá qua nhiều năm. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi chính sách với nhiều lần điều chỉnh, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ. Hiện nay, việc quản lý chủ yếu mang nặng tính hành chính, trong khi thiếu nền tảng dữ liệu cụ thể.

Ông Lượng đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng. Thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số. Từ đó, mới ra được dữ liệu giá. Chỉ cần tra mã định danh, có thể biết mỗi người dân sở hữu bao nhiêu mét vuông đất ở, mua vào thời điểm nào, với giá bao nhiêu… Đây là cơ sở để đánh giá đúng đối tượng và xác định mức giá sát thực tế.

Ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch.

Thị trường bất động sản đang trải qua những biến động đáng kể, với giá đất tăng đột ngột trong thời gian gần đây. Điều này đã đặt ra câu hỏi về những tác nhân đang chi phối thị trường. Các video gần đây trên kênh CafeLand đã đề cập đến nhiều vấn đề nóng, bao gồm việc giá đất tăng sốc, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, và siêu đại lộ ven sông Sài Gòn. Những thông tin này đã thu hút sự quan tâm lớn, với hàng triệu lượt xem và tạo ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên các diễn đàn.

Để hiểu rõ hơn về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, cần tiến hành phân tích các yếu tố tác động chính đến giá đất. Một trong những yếu tố quan trọng là chính sách thuế, đặc biệt là thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc áp dụng mức thuế lên đến 10% có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành của bất động sản và hành vi của các nhà đầu tư trên thị trường. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá đất. Nhu cầu cao đối với bất động sản có thể đẩy giá tăng lên, trong khi nhu cầu giảm có thể dẫn đến tình trạng giảm giá.

Ngoài ra, vai trò của các nhà đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng trong việc hình thành giá đất. Các nhà đầu tư, cả cá nhân và tổ chức, có thể ảnh hưởng đến thị trường thông qua việc mua bán, đầu tư vào bất động sản. Sự tham gia của họ có thể tạo ra sự biến động giá đất, đặc biệt khi họ thực hiện các giao dịch lớn hoặc đầu tư vào các dự án bất động sản trọng điểm. Siêu đại lộ ven sông Sài Gòn, với tiềm năng phát triển hạ tầng và bất động sản, là một ví dụ điển hình về cách các dự án lớn có thể tác động đến giá đất.

Tóm lại, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp, từ chính sách thuế, nhu cầu thị trường, đến vai trò của các nhà đầu tư. Việc hiểu và phân tích các yếu tố này sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về tình hình thị trường và có thể đưa ra những dự đoán chính xác hơn về xu hướng trong tương lai. Để theo dõi thêm thông tin chi tiết, có thể tham khảo các video và bài viết trên CafeLand để có được thông tin đa chiều và cập nhật nhất về thị trường bất động sản.