Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể trong hành vi của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài tập trung vào việc “lướt sóng” – mua bán đất nền vùng ven với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng, các nhà đầu tư hiện đang chuyển dần sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I. Cụ thể, mức giảm là 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Ngoài ra, lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh thị trường nhà đất đang “hạ nhiệt” nhanh chóng.

Nguyên nhân chính của sự thay đổi này nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. “Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.”

Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã từng trải qua những “đau thương” từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay. Thị trường bất động sản không còn là “miền đất hứa” cho mọi nhà đầu tư.

Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn. Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải “bước chậm lại để đi xa hơn”. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ “lướt sóng” đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước “trong sạch” hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Lựa chọn đa dạng cho khách thuê

Báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố đang trở thành điểm nóng với 41% nguồn cung mới, giúp đa dạng hóa lựa chọn cho khách thuê.

Khách thuê văn phòng tại Hà Nội đang ở vị thế thuận lợi để thương lượng và nâng cấp môi trường làm việc. Với làn sóng nguồn cung mới chất lượng cao, khách thuê có thể đàm phán không chỉ về giá mà còn về các điều khoản thuê linh hoạt và dịch vụ đi kèm.

Dữ liệu của Savills cho thấy, 78% tổng lượng giao dịch trong quý I/2025 đến từ nhu cầu dịch chuyển, phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp nhìn nhận văn phòng. Họ ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc và kiểm soát chi phí.

Các doanh nghiệp đang di dời sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc.

Xu hướng tìm đến văn phòng bền vững

Sự dịch chuyển này cũng gắn liền với xu hướng văn phòng bền vững, một tiêu chuẩn mới được khách thuê coi trọng. Theo báo cáo Savills Impacts 2025, tại các thị trường như Bangkok hay Singapore, giá thuê tại các tòa nhà hạng A đạt chứng chỉ xanh có thể cao hơn từ 20-30% so với các tòa nhà thông thường.

Tại Hà Nội, phần lớn các công trình đạt tiêu chuẩn xanh đều mới được xây dựng trong vòng 5 năm trở lại đây. Việc sớm chọn thuê tại các dự án đạt chứng chỉ xanh giúp doanh nghiệp đón đầu xu hướng và đáp ứng yêu cầu ESG ngày càng nghiêm ngặt.

Với nguồn cung hạng A ngày càng đa dạng, các chủ đầu tư văn phòng cần thận trọng trong chiến lược định giá. Khách thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đang trong thời điểm lý tưởng để tối ưu hóa chiến lược không gian và đón đầu xu hướng mới.