Nội dung chính
Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM đang đi vào giai đoạn cân bằng, với mức chênh lệch giá thuê ngày càng rõ rệt và xu hướng “chạy đua chất lượng” mạnh mẽ.
Giá thuê văn phòng hạng A và B
Theo báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM trung bình đạt 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở phân khúc hạng B, TP.HCM ghi nhận 33,2 USD/m²/tháng, còn Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng. Khoảng cách này phản ánh sự khác biệt về mức độ hấp dẫn của các dự án và chiến lược định giá của các chủ tòa nhà.
Quy mô nguồn cung và tiêu chuẩn xanh
Tổng nguồn cung văn phòng hiện có ở TP.HCM khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn so với Hà Nội (2,1 triệu m²). Đáng chú ý, hơn 40% diện tích văn phòng tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, cho thấy xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.
Nhu cầu và hấp thụ ròng
Năm 2025, TP.HCM hấp thụ ròng 52.800 m², tương đương một nửa mức đỉnh năm 2024. Các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin là nhóm khách thuê chủ lực, đòi hỏi không gian hiện đại và tiêu chuẩn vận hành cao. Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng 44.300 m², phần lớn đến từ các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.
Triển vọng 2026 và nhận định chuyên gia
Dự báo 2026, TP.HCM sẽ bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội dự kiến tăng nguồn cung mới 91.600 m², tập trung ở khu Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới nổi.
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam nhận định: “Thị trường văn phòng Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn tái cân bằng, không còn thu hẹp mà tập trung vào chất lượng. Ở TP.HCM, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đáp ứng nhu cầu ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn duy trì mạnh mẽ. Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn, với các tòa nhà xanh dần trở thành chuẩn mực mới.”
Nhìn chung, yếu tố chất lượng, tiêu chuẩn xanh và khả năng thích ứng với nhu cầu mới của doanh nghiệp sẽ quyết định vị thế cạnh tranh của các khu vực và chủ đầu tư trong thời gian tới.