Nội dung chính
Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ bước vào một chu kỳ mới vào năm 2026, nơi giá cả, hạ tầng và cấu trúc nguồn cung đồng thời định hình diễn biến.
1. Nguồn cung năm 2025 và triển vọng 2026
Năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận mức tăng đáng kể về nguồn cung – đạt mức cao nhất trong 5 năm (2021‑2025). Theo dữ liệu của Savills, tổng diện tích căn hộ mới ra mắt tăng 18% so với năm 2024, góp phần duy trì đà phục hồi giao dịch.
2. Áp lực giá: Các yếu tố chi phí và luật đất đai mới
Giá căn hộ Hà Nội đã tăng trung bình 26% mỗi năm trong 5 năm qua, cao hơn hơn 200% so với mức năm 2019. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savils Hà Nội, nhận định rằng xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục vào 2026, nhưng tốc độ có thể chậm lại.
Ba yếu tố chính làm giá khó hạ nhiệt trong nửa đầu năm 2026:
- Luật Đất đai 2026 và Bảng giá đất mới (áp dụng từ 01/01/2026) đưa mức giá đất gần hơn với thực tế thị trường, làm tăng chi phí mua đất, giải phóng mặt bằng và bồi thường.
- Chi phí xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu (xi măng, thép) và nhân công tăng 7‑9% so với năm 2025, cùng với lãi vay ngân hàng cao hơn.
- Chênh lệch cung‑cầu vẫn tồn tại: phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở bình dân vẫn khan hiếm.
3. Động lực hạ tầng: Các dự án trọng điểm mở rộng không gian đô thị
Savills Việt Nam đánh giá mạnh mẽ rằng các công trình hạ tầng sẽ là yếu tố quyết định cho bất động sản Hà Nội trong những năm tới. Các dự án đang được đẩy nhanh:
- Hoàn thiện các cây cầu mới trên Vành đai 1, 2,5, 3,5 và 4.
- Tiến độ thi công Metroline số 2 và 5 đạt 70% so với cùng kỳ năm 2024.
- Phát triển các tuyến đường vành đai, giảm thời gian di chuyển trung bình từ trung tâm tới các khu vực ngoại vi từ 45 phút xuống còn 30 phút.
Những cải tiến này không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tạo ra các “điểm nóng” mới cho nhà ở, đặc biệt ở các khu vực gần các trạm metro và cầu mới.
4. Phân hóa thị trường theo khu vực
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, các khu vực có hạ tầng kết nối sớm sẽ có triển vọng cao hơn. Ví dụ, quận Hoàng Mai và Long Biên – nơi dự án Metroline số 2 đang tiến hành – dự kiến giá căn hộ sẽ tăng thêm 5‑7% trong năm 2026.
Ngược lại, những khu vực chưa có tiến độ giải phóng mặt bằng hoặc chưa có dự án hạ tầng lớn sẽ duy trì mức giá ổn định hoặc tăng chậm hơn.
5. Kết luận và lời khuyên cho nhà đầu tư
Trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn cao và nguồn cung bình dân còn hạn chế, nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án có:
- Tiến độ pháp lý đã hoàn thiện (giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng).
- Vị trí gần các hạ tầng giao thông trọng điểm (metro, cầu, vành đai).
- Giá bán hợp lý so với mức trung bình thị trường, nhằm thu hút nhu cầu mua ở thực và đầu tư.
Những dự án đáp ứng ba tiêu chí trên sẽ có khả năng sinh lời ổn định trong giai đoạn 2026‑2028, ngay cả khi xu hướng tăng giá chung chậm lại.
Thanh Xuân